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一線熱點城市多舉措“降溫”樓市

董添中國證券報·中證網

  日前,以上海、深圳為代表的一線熱點城市密集發布調控政策,給前期樓市上漲“降溫”。近期地方“兩會”陸續召開,努力解決好住房突出問題成為各地政府關注重點。

  業內人士表示,房地產調控趨勢是一城一策、房住不炒,維持房地產市場平穩運行,只要上漲過快必然會導致調控升級。不排除后續個別城市調控政策加碼的可能性。
  熱點城市調控趨嚴
  1月21日,上海市住建委、房管局等八個部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,要求對夫妻離異3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年;新房公證搖號選房優先滿足“無房家庭”自住購房需求;優化土地供應結構,增加宅地供應,對郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度等。
  此后,上海將法拍房也納入了限購范圍。上海市法院指出,上海法院司法拍賣的本市商品住房已納入限購政策。競買人參與競買的,應當事先確定在本市具有購房資格。
  上海中原地產市場分析師盧文曦表示,法拍房雖然在交易中是非主流,但從技術手段可以繞開限購的門檻。原先法拍房要求全額支付房款,但后來貸款也能解決部分杠桿問題,加上去年下半年樓市火熱,法拍房也成為投機的門路之一。法拍房施行限購是對原有限購政策“補漏洞”,一方面是確保限購限貸效果,另一方面是繼續震懾市場,說明調控政策儲備還有很多,對市場亂象給予精準打擊。
  除上海外,深圳也加入了樓市收緊調控行列。1月19日,深圳市住建局發布《關于明確〈關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知〉若干問題的函》,規定家庭購買商品房,只能登記在具備購房資格成員名下(此前只要求一人有名額,其他聯名人無購房資格也可以聯名登記),目前已暫停夫妻婚內更名。
  多位房產觀察人士指出,深圳此舉是給“7·15”新政“打補丁”。過去,不少炒房客借助政策漏洞,與有購房資格者假結婚來獲得購房資格。新規執行后,靠假結婚獲取購房資格已行不通了。
  部分城市房價上漲
  中國證券報記者觀察到,上述發布樓市收緊政策的城市,2020年房價都經歷了較大幅度上漲。
  中介人士指出,一線熱點城市每一輪房價上漲,學區房漲幅都靠前。學區房流動性強,易出手,是很多投資者首選的目標。一線城市大規模引入人才,加之放開二胎政策,學區房需求增長,供需關系比較緊張。
  國家統計局數據顯示,2020年12月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海和廣州環比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%;二手住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。  
  2020年,杭州、深圳、南京、成都等地都出現了“萬人搖”現象,部分新房因為限價,出現明顯套利空間,導致假離婚、假落戶、假人才出現。熱點地區政策調控升級主要是為了打擊“萬人搖”現象。
  中原地產首席分析師張大偉指出,從最近幾個月市場波動看,部分城市房價依然上漲,特別是華東與華南等區域。房地產調控趨勢是一城一策,房住不炒,維持房地產市場平穩運行,只要上漲過快必然會導致調控升級。
  解決住房突出問題
  隨著近期地方“兩會”陸續召開,努力解決好住房突出問題成為各地政府關注重點。
  1月23日,據北京市政府新聞辦公室官方微博披露,北京市十五屆人大四次會議指出,今年北京將完成不少于300公頃商品房供地,建設籌集各類政策性住房5萬套,完善長租房政策,規范租賃市場秩序,努力解決好住房突出問題。
  此前,住建部部長王蒙徽指出,要解決好大城市住房突出問題,要加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。
  在規范發展住房租賃市場方面,王蒙徽提出,要推動出臺《住房租賃條例》,加快完善長租房政策,整頓規范租賃市場秩序,加大對“高進低出”“長收短付”以及違規建立資金池等的整治力度,防止“爆雷”風險,降低租賃住房稅費負擔,對租金水平進行合理調控。同時,要支持人口凈流入的大城市發展共有產權住房,供應范圍以面向戶籍人口為主,逐步擴大到常住人口。另外,還要開展靈活就業人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發展試點。
  老舊小區改造方面,1月20日,住建部對外披露,根據各地上報情況匯總,2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個,惠及居民約736萬戶。此前,國務院辦公廳確定2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,按此計算,2020年全國新開工改造城鎮老舊小區個數已經超額完成預定目標。
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